2018年8月26日 北洲ハウジング 土地紹介 他
北洲ハウジングの担当君から「学区内に土地が出ました！」との連絡があり、事務所に訪問。
物件は地区の不動産業者から紹介された物件でした。
130坪以上もある土地ですが、いわゆる「旗竿地」で間口が３mもなく、車１台がやっと入れる程度です。
しかも後背地には山があるため、今回の物件から山に向けて段々畑のようにと高くなっていき、そこに5階建ての小規模マンションが建っています。物件とマンションの地面（底地）は2～3m位の差があるので、いくら北洲ハウジングの大屋根でもマンションからは敷地が丸見えとなってしまいます。
一方、旗竿地であることが大きな理由で、坪単価は相場よりかなり安め。ただ、面積は広いので総額は予算より高めです。
以前、建っていた建物は取り壊してありますが、現状でわかっている条件として
水道管が13mmなので20mmか30mmへの取り換えが必要、旗竿地なので全面道路から建物までの距離があり、電線引込のため「すっきりポール」という小さな柱の設置が必要、
とのこと。
分譲地のように整備されていないので、このような費用がかかってきます。もっとも分譲地は開発費用が上乗せされているのですが・・・。
実際に物件を見てみると、なんとなく薄暗いイメージが・・・。
先日の「不動産セミナー」で教わった通り、朝、昼、夕と時間帯を変えて何度か行ってみましたが薄暗いイメージは払拭できず。こればっかりは個人的な感覚なので、なんとも説明がつきません。
何度も見に行くうちに、坪単価が安めなのもなんとなくわかってきました。
不動産業者への回答期限が1週間とのことで、当日は保留。来週の完成見学会での回答となりました。
土地紹介の後は、北洲ハウジングのモデルハウス訪問や、ネット情報、等でわからないこともいくつか質問。
北洲ハウジングといえば大屋根のAlsaceシリーズのイメージですが、AlsaceシリーズさらにAタイプやFタイプ、Dタイプに分かれるそうです。
またDタイプというものもあり、Fタイプに直角に平屋部分をつけたもので、盛岡や宇都宮の展示場がこのタイプ。
Aタイプはもう一つ△の切返しがついたもので、利府や北上展示場がこのタイプで、切返しがある分、坪単価はFより高め。
外壁は「アルセコ」と「煉瓦タイル」に大きく分かれますが、独アルセコ社との提携の関係で、アルセコの方が若干坪単価は安いそうです。
その他、設計変更には制限がないこと、施主支給も原則OKなこと、等を確認しました。
また、消費税UPも控えているので、時期を逆算しての今後の大まかな流れも確認。
土地探し：9月、10月 ～ 土地決定：11月 ～ プランニング：2ヶ月 ～ デザイン：1ヶ月 ～ 契約：2019年3月末。
2ヶ月程度で土地を見つけないといけない状況で、結構時間がないことを実感・・・。
担当君からは「気になる空き地があれば調査するので教えてください」とのこと。
空き地の謄本を調査し、所有者に売却意向がないかどうかを確認することを、不動産業界内では「地上げ」と呼ぶことを、この時知りました。
「地上げ」というと80年代のバブルの頃に、反社の人たちが土地の売却に応じない地主宅に、ダンプで突っ込んだり、一般の人が近づけないような嫌がらせをして、そこから出ていくように仕向けるイメージがあり、とっくに死語になっていたと思っていましたが、業界内ではまだ通じるようです。
もちろん今の時代に嫌がらせをしたりしませんが・・・。
打ち合わせで土地探しの時間は２ヶ月しかないと確認したにもかかわらず、北洲ハウジングの場合は、「まず、所有者お手紙を送って・・・」と、のんびりしたもんです。
ただ、北洲のやり方にも一理あって、以前の記事で「地区内の空き地調査はほぼ終わっている」と書きましたが、空き地の所有者は不動産業者やハウスメーカーから売却意向確認のコンタクトを電話や手紙、直接訪問で何度も何度も受けており、いきなり訪問したのでは「またハウスメーカーが来た」と門前払いをされ、それ以降全く交渉できなくなるケースも多いとのことです。
時間はあまり残っていませんが、とりあえず担当君に任せることにし、夜GoogleMapで気になる空き地をチェックし朝のランニング中に現地を再確認した10ヶ所程度の調査をお願いしました。
そして、このころから毎日、SUUMOやathome、ハトマークサイト、不動産業者のHP10～20件を閲覧し、新たな物件がないか確認するのが日課となってきてました。
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